惊：上海酒店式公寓去化周期不足3个月随着住宅调控力度普遍升级，酒店式公寓再一次成为“政策避风港”，“投资回报率”、“不限购不限贷”、“租售比高”等说辞也再一次充斥在营销来电中。以上海为例，自今年3月开始，上海的酒店式公寓市场进入持续热销行情。据数据显示，今年1-9月上海酒店式公寓成交量高达225.55万平米，同比上扬2.38倍，供求比为1:1.8，供小于求态势明显，而去年同期，这一比值为1：0.54。截止今年9月底，上海酒店式公寓的可售余量为93.17万平米，再次跌入百万方，环比下滑7%，同比下滑56%，按照近三个月的平均去化速度，市场去化周期仅为2.96个月，并连续5个月低于8-15个月的合理范围值。存量下降的同时是成交均价大幅上涨，尤其是在今年8月以后，9月更是创下了历史月度新高。数据显示，9月上海酒店式公寓成交均价达到30857元/平米，呈现8%的环比上扬态势，同比上扬幅度达37%。但成交面积环比下滑11%，为34.12万平米，不过与去年9月相比，仍然呈现2.14倍的大幅上扬。 (数据来源:安居客)当前上海酒店式公寓市场特点当前上海酒店式公寓在成交结构方面的特点是：200万元以下产品成交最多，600万-800万元产品交易量上涨，“两头热、中间凉”。随着2016年上海房价的快速上涨，大批总价在100万元以下的酒店式公寓成交总价跃入了100万-200万元区间。但600万元以上产品成交面积增长更快，2016年前三季度同比增速达到了296%，远远高于200万元以下产品36%的同比增速。具体来看，100万-200万元总价段产品成交规模最大，据统计共成交3631套，成交份额达到全市成交总套数的40.7%。100万元以下产品交易套数占全市总量的31.7%，共计2823套。600万-800万元总价段产品成交增幅最高，前三季度该类产品成交面积达到6.27万平方米，同比增长566%，成交套数386套，同比增长523%。800万元以上产品成交量也出现快速上涨，前三季度成交套数达到132套，同比上涨97%。而本应作为房价上涨主力的200万-400万元总价段产品却表现平平，绝对增量和同比增幅均不及其他两类产品。在今年的前三季度高热的市场背景下，中档产品仍然只落得了“不温不火”的局面。 （数据来源：CRIC） 分区域特点：2016年前三季度，酒店式公寓成交主要集中在青浦、嘉定、普陀、松江、宝山等5区。按成交面积计算，5区成交量占到全市总量的71%。其中青浦区成交规模最大，前三季度成交面积达到13.2万平方米，同比上涨131%，成交套数1651套，同比增长116%，成交金额22.17亿元，同比增加129%。价格指标特点：静安区成交均价达到83747元/平方米，依旧高居首位；新并入静安的原闸北区位列第二，成交均价也超过了5万元/平方米。普陀区年内成交均价暴涨40%，但成交依旧不到4万元/平方米。金山区成交均价最低，仅为10545元/平方米，不到全市同类项目成交均价的一半。由于酒店式公寓成交量较小，单项目推盘对各区成交量变动影响较大，各区域成交规模波动也较为剧烈。具体来看，今年普陀、宝山等区成交显著增长，前三季度成交面积分别同比增长367%和217%，成交金额增幅达到了555%和222%。浦东、杨浦等区成交量则出现明显下滑，前三季度浦东成交面积为4.15万平方米，同比下降22%，在各区成交面积排名中仅位列第七。 （数据来源：CRIC）成交前十的项目特点：大户型、高总价。真如板块的高尚领域行政公馆二期、曹家渡板块的金融街静安中心以及不夜城板块的苏河湾华侨城广场三个项目在9月分别去化216套、33套、45套，成交面积分别为3.30万平米、2.31万平米、0.81万平米，分获9月项目销售榜单的第一、第二和第七位。这三个项目均为大户型酒店式公寓产品，套均面积都在150平米以上。 前景：商住公寓春天来了？2016年上海限购升级后，凭借“不限购”的优势，酒店式公寓市场热度显著攀升，前9月酒店式公寓共成交68.02万平方米，同比增长47%，成交金额170.35%，同比增长57%，依此趋势来看，今年酒店式公寓成交量有望创下历史新高。那么，是不是商住公寓的春天来了？对此，业内有不同的看法。一、短期调整期中，酒店式公寓的成交份额往往不降反升，并且在限购、限贷等调控政策升级时，这一“需求替代”效应更加显著。比如2016年二季度，受“3.25”限购升级影响，商品住宅成交量出现短期调整，但酒店式公寓产品成交量却持续高位，期间市场成交份额由4%提高到了7%以上。今年国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出，允许将商业用房的实际用途改变为居住，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并鼓励发展住房租赁业务，这些举措都将进一步增加酒店式公寓产品的有效供应。但受制于购房者对产品固有认知、以及交易税费高昂的制度壁垒，导致此类产品流通能力差，因此价格涨幅不会比肩传统住宅。投资者也需警惕波动性风险。大部分产品成交依赖投资性需求，此类购房群体对市场的价格波动更为敏感，历史数据已经证明，一旦房地产市场景气深度回落、住宅市场价格出现滞涨，酒店式公寓成交价格往往会先一步下跌。 二、商住公寓是办公和住宅间的夹缝产品，其土地性质就决定了商住公寓的商业投资属性，使用和转卖成本高。“高密度、小空间，没有煤气设计，都不符合人们居住习惯。”但即便有上述缺陷，在人口基数大、住宅有限、价格攀升以及限购高悬的一线城市，商住公寓却承担了替代和过渡居住的功能：“上海实际存在着大量刚性居住需求，被限购困住的购买群体和资金只能流向公寓。” 三、商住公寓在上海猛涨、在北京甚至遭遇“限购”，是基于两个一线城市庞大的自住需求：“两地一二手住宅价格几乎一致，没有给自住者留下空间”。上海市2016年政府工作报告显示，截至2015年底，上海常住人口达到2415.17万人，近5年人口增量约115万人，年平均增长率近1%，存在巨大刚需。四、从过往经验来看，住宅限购后商住公寓会有一轮成交和价格小高峰，涨幅在20%—30%徘徊，但和住宅还是不能相提并论。相比2011年限购，经历过市场沉浮的投资者也逐渐成熟，从当年匆忙寻找住宅替代品，到如今持币观望成了大部分人的选择：“都是短期看跌长期看涨，指望着能抄底。”“商住公寓不是没有空间，等它具备替代住宅功能的时候，市场情况会发生转变。”但这也许要等商用性质改住宅，福建就已经在实行了。 五、由于酒店式公寓的火热，北京已经开始采取“限购”措施。当前上海的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场持续出现过热的状态，预计四季度上海有可能会有一些针对性的调控措施为酒店式公寓产品降温。比如，“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对酒店式公寓产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。 尴尬的购房者：14个月涨70万，有资格也买不起“325”限购政策曾令许多购房者一夕之间失去购房资格，但林展（化名）的购房资格虽不是在一夜时间失去的，过了这个国庆节他同样也买不了房了。林展关注珠江悦公馆半年了，8月底问出的价格是290万元，但现在价格估计超过300万，这比他预算高出70万，“没可能买了。”林展的总价预算是230万，“把老家商铺卖掉接近100万，首付还跟得上。”然而4个月过去，报价一转眼就涨了70万，首付的价格要接近190万，还没有小户型。老家的门面房跟不上上海的涨幅，林展彻底丧失了希望：“买不了，就没想法了。”林展也许不是个例，商住公寓价格紧追住宅，限购一族下一个替代品会是什么？给了住宅猛药之后，会给商住公寓么？这些问题只有等待…… 文中材料来源：安居客、CRIC、乐居自媒体联盟、网易房产大贴士2016上海商住公寓一览（2016年10月21日整理）区域板块楼盘均价元/㎡动态浦东惠南中洲珑玺台20000在售户型为160㎡3房，190㎡4房陆家嘴保利ONE56150000在售255㎡、282㎡、329㎡、611㎡大户型房源世博临港海滨商务中心17500在售166-268㎡商办产品禹洲城市广场待定加推时间待定张江盛大天地青春里2.0200万/套起主力户型面积45-63㎡3房唐镇阳光城MODO60000在建嘉定安亭万立城汽车公馆待定在建底特律财富天地16000在售曹安路中环财富杰座40000在售loft江桥红土天阶21000主力户型建筑面积41㎡、42㎡、49㎡嘉定新城铂悦818待定预计10月底加推loft汇豪新天地23000在售户型面积为54-56㎡Loft合景理想家17000在售少量现房公寓骏丰玲珑坊酒店式公寓25000在售日月光伯爵公馆23000在售商住公寓，面积为47、55、63㎡中信泰富又一城四期待定在建方舟时代广场15000网上房地产显示还有约60套房源可售嘉华国际14000在售面积60-100㎡南翔爱ME城市28000起已于10月1日开盘，目前在售户型为53㎡2房（中间套），50㎡3房（边套）新华悦都26000主力户型为67㎡LOFT万城银座待定开盘信息待定骏丰嘉峰汇25000在售户型建面为49-76㎡酒店式公寓宝山顾村龙湖北城天街30000在售建面约为37㎡1房，50、54、74㎡2房井晓公馆25000在售户型面积62-65㎡杨行盘古悦天地待定全新盘将推出闵行浦江浦江坤庭二期58000起已于9月29日开盘推3幢楼，建面有97㎡2房、101㎡2房、111㎡3房、114㎡3房、127㎡3房、138㎡3房、156㎡3房浦江意优28000尾盘在售青浦徐泾领第漫生活国际30000在售少量loft公寓朱家角尚都里180 万/套起在售68-90㎡酒店式公寓天地健康城20000在售商住公寓，户型为100㎡、125㎡2房，145㎡3房赵巷珠江国际中心悦公馆25000在售户型为158㎡、196㎡松江松江新城龙湖新壹城27000在售公寓，位于3号楼，户型为建面约24㎡御上海青橙25000在售酒店式公寓户型为53㎡，中间套泗泾MORE街区23000在售层高4.5米，建面为63㎡、73㎡。松江老城乐都新界25000在售面积为53、59、63㎡壹号公馆9800在售普陀长征金沙商务广场36000在售主力户型为53-64㎡光新一品国际7300048㎡1房、62-82㎡2房万业新阶33000在售少量房源，面积为80-240㎡中山公园高和海德公馆68000-70000在售户型为130㎡、139㎡2房，142㎡、162㎡3房徐汇徐家汇金巢铂瑞阁105000待售杨浦东外滩东外滩17公馆待定即将全新推出150㎡、175㎡、230㎡和265㎡商住公寓大㎡层五角场中能8号公馆待定临时接待中心已开放，预计2016年10月下旬样板间公开新江湾城泰宝公爵府50000在售户型为255㎡4房、275㎡5房嘉誉天荟待定开盘时间、价格户型面积待定虹口北外滩融创外滩18880000在售户型为173㎡3房、少量183㎡3房在售奉贤海湾川建爱琴海湾广场待定开盘时间待定，预计推出50-60㎡商住公寓南桥合景万景峰19000已于2016年9月28日加推SOHO，户型面积为41-49㎡米奉贤宝龙城市广场23000在售40-50㎡商住公寓，连城1号20000在售酒店式公寓，户型面积为60-90㎡金山金山新城绿地东海岸财富广场12000在售48-100㎡3米层高商住公寓晶珑俪榭16500在售60-116㎡4.5米层高商住公寓亭林亭林新天地待定预计2017年开盘星城国际13000在售loft公寓，层高4.5米朱泾金都会11000在售，面积33-80㎡静安大宁中冶梦想荟待定预计2016年年底开盘黄浦淮海中路城市一品苑待定将推房源长宁新华路绿城静安公馆85000在售50年产权商住房，户型为建面约159㎡3房、251㎡4房崇明崇明新城绿地曼哈顿14000在售户型为面积35、58㎡ 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